Capacité d'emprunt : la formule + 12 cas concrets en 2026

Combien pouvez-vous emprunter en 2026 ? La question est centrale avant toute recherche de bien. La formule est simple, mais l'application varie selon votre profil. Voici la méthode + 12 cas concrets pour tous les revenus.

La formule simple

Mensualité maximale = Revenus nets mensuels × 35 % - Charges crédits actuelles
Capital empruntable = Mensualité maximale / Coefficient mensuel selon durée

Table des coefficients 2026 (taux 3,2 %)

Formule rapide : capital empruntable = (mensualité × 1 000) / coefficient

Les 12 cas concrets

Cas 1 — Jeune cadre célibataire

• Salaire net : 3 500 €/mois
• Pas de crédit en cours
• Mensualité max (35 %) : 1 225 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 1 225 × 1 000 / 4,89 = 250 500 €

Cas 2 — Couple cadres sans enfant

• Salaires nets cumulés : 7 000 €/mois
• Pas de crédit
• Mensualité max : 2 450 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 501 000 €

Cas 3 — Couple cadres avec 2 enfants + prêt voiture

• Salaires nets cumulés : 6 500 €/mois
• Prêt voiture : 400 €/mois
• Mensualité max : 2 275 - 400 = 1 875 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 383 500 €

Cas 4 — Couple mixte (1 cadre + 1 mi-temps)

• Salaires nets cumulés : 4 800 €/mois
• Pas de crédit
• Mensualité max : 1 680 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 343 500 €

Cas 5 — Médecin libéral en début de carrière

• BNC moyen 2 dernières années : 80 000 €/an = 4 500 €/mois (revenu net après charges sociales)
• Crédit étudiant restant : 250 €/mois
• Mensualité max : 1 575 - 250 = 1 325 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 271 000 €
• Bonus : potentiel évolution forte → certaines banques acceptent 110 %

Cas 6 — Couple TNS / artisan

• Bénéfice TNS (moyenne 3 ans) : 45 000 €/an = 3 750 €/mois
• Conjointe salariée : 2 200 €/mois
• Total : 5 950 €/mois
• Mensualité max : 2 080 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 425 500 €

Cas 7 — Fonctionnaire titulaire célibataire

• Traitement net : 2 800 €/mois
• Pas de crédit
• Mensualité max : 980 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 200 500 €

Cas 8 — Profession libérale médicale + conjoint salarié

• Médecin BNC : 9 000 €/mois
• Conjoint cadre : 3 500 €/mois
• Total : 12 500 €/mois
• Mensualité max : 4 375 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 895 000 €

Cas 9 — Investisseur locatif (RP + 2 locatifs déjà acquis)

• Salaire cadre : 6 000 €/mois
• Revenus locatifs nets retenus à 70 % : 1 500 × 0,7 = 1 050 €/mois
• Total : 7 050 €/mois
• Prêts immo en cours : 1 200 € + 800 € = 2 000 €/mois
• Mensualité max : 7 050 × 0,35 - 2 000 = 467 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 95 500 € (très réduit par les prêts existants)

Cas 10 — Couple senior pré-retraite

• Salaires nets cumulés : 5 500 €/mois
• Pas de crédit
• Mensualité max : 1 925 €
• Capital empruntable sur 15 ans (durée limitée par âge) : 271 800 €

Cas 11 — Couple primo-accédant avec aide familiale

• Salaires nets cumulés : 4 000 €/mois
• Pas de crédit
• Donation parentale 40 000 € en apport
• Mensualité max : 1 400 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 286 500 €
• Avec apport : prix achat maximum = 326 500 €

Cas 12 — Couple intermittents du spectacle

• Cachets nets lissés sur 3 ans : 3 200 €/mois × 2 = 6 400 €
• Banques prudentes : retiennent souvent 80 % → 5 120 €/mois équivalent
• Mensualité max : 1 792 €
• Capital empruntable sur 25 ans : 366 500 €

Les 5 facteurs qui peuvent faire varier votre capacité

1. Reste à vivre

Outre le ratio 35 %, les banques exigent un reste à vivre :

• Célibataire : 800-1 000 €/mois minimum
• Couple : 1 200-1 500 €
• • 300-500 € par enfant

Si votre dossier passe à 35 % mais que le reste à vivre est trop bas, refus.

2. Saut de charge

Si votre mensualité future de prêt est inférieure à votre loyer actuel, la banque peut accepter un peu au-delà de 35 % car l'opération améliore objectivement votre situation.

3. Profil "atypique"

CDD long-terme, intermittent, TNS, expatrié, etc. Les banques retiennent des % différents de vos revenus (70 % pour foncier, 80 % pour BIC/BNC stables, 100 % CDI cadre).

4. Apport et patrimoine

Un apport de 20-30 % + un patrimoine financier (assurance vie, PEA) rassure la banque et peut faire passer un dossier marginal.

5. Volume du courtier

Un courtier qui apporte 50 dossiers/mois à une banque a plus de levier de négociation qu'un dossier isolé. Capacité d'emprunt potentiellement +5-10 % vs démarchage direct.

Erreurs fréquentes

❌ Oublier l'assurance emprunteur dans le calcul de mensualité (+50 à 100 € par tranche de 200 K€) ❌ Compter sur des primes exceptionnelles non récurrentes ❌ Sous-estimer le coût mensuel (chauffage, copropriété, taxes) qui réduit le reste à vivre ❌ Penser que 35 % = limite absolue : non, la marge de 20 % HCSF permet souvent 36-37 % pour les primo-accédants

Questions fréquentes

Quelle est la capacité d'emprunt moyenne en 2026 en France ? Pour un foyer médian (4 000 €/mois nets), capacité environ 285 000 € sur 25 ans. Pour la moyenne nationale (5 500 €/mois), environ 390 000 €.

Le PTZ compte-t-il dans le capital empruntable ? Non, le PTZ est en plus. Si vous pouvez emprunter 250 K€ + 50 K€ de PTZ, vous achetez 300 K€.

Quel salaire minimum pour acheter à Paris ? À Paris (prix moyen 10 K€/m²), pour 60 m² (600 K€), il faut une capacité d'emprunt de ~500 K€ + apport. Soit revenus cumulés 8 000+ €/mois avant impôt.

Comment savoir si je peux faire un prêt à 110 % ? Calculé par votre courtier sur votre profil. Critères : âge < 35 ans, CDI cadre, secteur stable, fort potentiel évolution, RP uniquement.

Faut-il actualiser sa capacité tous les ans ? Idéalement oui, surtout en cas de changement de situation (mariage, naissance, promotion, déménagement, nouveau crédit). Votre courtier peut le faire gratuitement.